전세자금대출 증액 가능 여부, 임대인 동의 필요한가?

저도 요즘 전세집을 구하기 위해서 전전긍긍하며 찾아왔던 정보를 공유드립니다.

(전세집 매물이 너무 없고 비싸요ㅠ)

 

2020년 임대차3법 발표 이후에 현재까지 체감되는 서울의 전세값은 약 1~2억 정도 상승했는데요. 

비중으로 보자면 약 50~100%정도 상승한 듯 합니다. 

보통 2~3억 하던 아파트 전세값이 이제는 대부분 4~5억정도 하니까. 

 

그래서 많은 전세집 시장에서 임대인은 새로운 임차인을 받고 싶어하고,

임차인은 현재 전세집에 계속 살고싶어 한다.

• 임차인 : 계약갱신요구권을 행사에 2년+2년을 보장받고 싶다.
• 임대인 : 계약갱신요구권을 들어주면 Max 5% 상승인데, 신규 세입자를 받으면 50% 이상 상승된 금액을 받을 수 있다.

 

여기서 임차인(나)의 입장에서 고민되고 알아야할것들을 정리해보았습니다. 

 

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Q. 나는 계약갱신요구권을 행사할 수 있는가?

A. 2020.07.31일 개정된 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월~1개월 기간내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다고 규정되어 있습니다.

 

사례1. 6개월~1개월 사이에 계약갱신을 요구하였지만, 임대인이 정당한 갱신거절 사유가 있으면 갱신을 거절 할 수 있습니다.

갱신거절 사유중 임대인 본인 or 가족(자녀나 부모)가 실제 거주하려는 경우가 있습니다.

 

사례2. 임대인이 임차주택을 매각할것이고, 양수인이 자신이 거주할것이라는 사유를 들어 임대차 갱신을 거절 할 수 있는가?

임차인이 임대인에게 갱신 요구 의사가 도달한 시점에 정당한 거절사유가 없어 임대차가 갱신되면, 양수인은 이미 갱신된 임대차 관계를 승계해야 하므로, 양수인이 자신의 사유를 들어 갱신거절을 할 수 없습니다.

(임대인이 임차주택을 매각할 예정이라는 점은 정당한 갱신거절 사유로 포함되지 않습니다. )

 

 

Q. 전세자금대출 5%를 추가로 증액해야 하는데 증액할 수 있는가?

A. 전세다금대출에는 크게 2가지로 나뉩니다.

• 국가운영상품 : 버팀목전세자금 (임차보증금 2억이하, 서울경기인천은 3억이하 / 전용면적 85m이하)
• 은행운영상품 : 금융권 전세자금대출

 

국가운영상품인 주택도시기금에서 시행하는 버팀목전세자금대출 같은 경우에,

대출받는 목적물에 대해 1년이상 거주하고 임차보증금이 증액(or 새로운 임차목적물로 이전하는 경우) 하는 경우 추가대출이 가능합니다.

• 대출가능 금액은 대출가능 한도내에서 증액, 기대출 잔액을 포함해서 임차보증금의 70%를 넘을 수 없습니다.

 

그런데... 2020년도 같이 전세값이 폭등한 경우,

이전에는 전세값이 2~3억 이었지만, 현재는 4~5억으로 올라간 집들이 대부분입니다.

 

이 경우, 국가운영상품인 버팀목전세자금대출의 기준에서 벗어나기 때문에,

기존의 버팀목전세자금대출을 증액할 수 없습니다.!

현재 버팀목 전세자금대출을 상환하고, 금융권 전세자금대출로 새로 발생시켜야 합니다.

 

금융권 전세자금대출

국민주택기금 전세자금대출과 달리, 금융권 전세자금대출은 주택소유여부, 연소득 기준등에 상관없이 대출을 받을 수 있는 상품입니다.

자신의 신용등급을 기준으로 1~6등급까지는 제1금융권 / 7등급 이하는 제2금융권을 통해서 전세자금대출을 받을 수 있습니다.

Tip. 금융권 전세자금대출을 받을때는, 거래 실적(공과금/관리비이체, 주거래은행, 신용카드실적 등)에 따라 우대금리 혜택을 받을 수 있습니다.

 

Q. 전세자금대출에 집주인의 동의를 받아야 하는가?

 

사례 : 계약갱신요구권을 요구하여 2년 계약은 연장하였는데, 전세금 5%인상을 위해 전세자금대출 증액을 신청했는데, 집주인이 거부를 합니다. 집주인 허락을 받아야 하나요?

 

정부가 2020년 06월 27일에 재차 강조한 내용에 따르면, 주택금융 보증기관인 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증은 전세대출을 다루는 은행에게 "전세대출보증 신규, 증액시 집주인 동의는 필요하지 않고 통지만으로 가능하다"는 방침을 강조하였습니다.

더불어 주택금융공사 역시 전세대출때 집주인 동의나 통지를 요구하지 않고 있다.

 

3대 주택금융보증기관

• 주택도시보증공사(HUG) : 동의 X 통지 O
• SGI서울보증 : 동의 X 통지 O
• 주택금융공사 : 동의 X 통지 X

Tip. 이와 전세자금대출을 증액은 하지 않고 연장만 하는 경우에는 3대 보증기관 중 어디를 이용해도 집주인의 동의는 물론 통지도 필요하지 않는다.

 

다들 원하는 집을 가질 수 있기를 기원합니다.